農地売却（買取）の方法・流れ・税金などを解説！ 田んぼを売りたいと考えたらどうする？

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使っていない農地の取り扱いにお困りではないでしょうか？いらない田んぼや農地を売却するためには、売却の手順や価格相場についての正しい知識が必要です。

本記事では、農地売却や農地買取に関する次の内容を解説します。

田んぼ・農地を売却したいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

農地の売却方法

田んぼ・農地の売却方法には、以下の2つがあります。

農地として売却

田んぼや農地は、地目を農地のままの状態で売却できます。

保有している田んぼや農地を買主希望者に売却するだけであるため、紹介する方法のなかでも手間がかからないのがメリットです。ただし次の理由から、買い手を見つけることが難しいと言われています。

例外として「アクセスに優れている」「将来、土地の価値が上昇する可能性がある」など、条件が良い農地であれば、買い手が見つかるかもしれません。

地目を農地のままで売却する際の、詳しい手続きの流れは、「【農地として売却】田んぼ・農地の売却の流れ」をご覧ください。

「農地転用」して売却

田んぼや農地は、宅地などの地目に農地転用をしてから売却することで、買主希望者を集めやすくなります。ただし、農地転用ができるエリアが限定されているほか、転用後の造成工事などが必要です。

ちなみに農地転用が可能なのは、以下に示す農地区分に限られています。

また、所有者を変更せずに転用する場合には、農地法第4条に基づいて手続きをします。一方で、農地転用～売却までの一連の流れで売却を進める際には、農地法第5条に基づいて、農地の売主・買主が連名で農地転用の申請をしなければなりません。

農地法について詳しく知りたい方は、以下の記事をチェックしてみてください。

関連記事　農地法をわかりやすく解説

あわせて農地転用の概要から知りたい方は、以下の記事がおすすめです。

関連記事　農地転用とは

農地転用をして売却をする手続きについては、「【農地転用して売却】田んぼ・農地の売却の流れ」をご覧ください。

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【農地のまま】農地売却する流れ

農地の地目を変えずに「そのまま」売却する流れは次のとおりです。

農地転用して農地を売却する流れ

農地転用をしてから売却する場合の流れは次のとおりです。

なお、農地転用できる土地・できない土地や、詳しい手続き・費用などについては、以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事　農地転用とは

もし使っていない田んぼ・農地を太陽光用地として売却したいのなら、「農地買取センター」がおすすめです。農地転用手続きなど手数料無料でサポートします。

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【売却できない？】農地の売却が難しい理由

農地の売却が難しいと言われている理由には、次の3点が関係しています。

関連記事　農地売却が難しい理由

田んぼ・農地は農家しか購入できなかったため

今まで、田んぼ・農地は農家しか購入できないと法律で定められていました。

農地法の規定により、農地転用をしないまま農地を購入できるのは、農業委員会から許可を受けた農家だけだとされています。国民の食糧生産のための農地を守るという考え方が根底にあるためです。

一方で、令和5年4月に農地法の一部改正により、現在は農家だけでなく個人でも農地を購入できるようになりました。

農地を効率的かつ適切に利用すれば、個人は原則自由に農地を取得し参入可能

引用：農林水産省「改正農地法の概要」

しかし都心部への人口集中など、地方から都市・市街地へ人が移動している状況です。農地のニーズが減少していることから、個人の購入者が現れにくい恐れがあります。

関連記事　農地を売りたいなら農業委員会の許可が必要

農家が高齢化しているため

農家の高齢化により、田んぼ・農地の売却が難しくなっています。

まず若い農家なら、自身が所有する農地に加え、新たな田んぼ・農地を追加購入することで経営規模の拡大が可能です。対して、高齢農家は、田んぼ・農地を購入できても、体力的な面から維持・管理が困難です。

農林水産省が公開している「令和5年度食料・農業・農村の動向」に掲載された基幹的農業従事者数のグラフによると、60歳以上の農家が全体の約80%を占めており、年々高齢化が進んでいることがわかります。

平均年齢が68.7歳と高齢者の割合が高く、新たな若手農家が現れにくくなったことから、田んぼ・農地をそのまま売却しても買い手がつきにくい状況です。

農業後継者が不足しているため

農業後継者の不足により、耕作放棄地が増えて農地購入のニーズが減っているため、田んぼ・農地の売却が難しくなっています。

たとえば、農林水産省が公開している「令和5年度食料・農業・農村の動向」によると、基幹的農業従事者数は全年代層を通して、減少傾向にある状況です。

2000年と比較すると、全体の人数が約半数に下がっているほか、15～49歳の若手農家にいたっては1/3程度まで縮小しています。農業後継者が減り続けていることから、農地としての売却しても売れ残るかもしれません。

関連記事　耕作放棄地とは？ 問題と解決策

あわせて、全国の耕作放棄地面積の推移を以下にまとめました。

近年、耕作放棄地が増加している様子が読み取れます。つまり、農業後継者が不足しており、耕作放棄地が増えていることから、農地が余っているのが現状です。

農地の売却相場

田んぼ・農地を売却するにあたって、農地価格を調べることが重要です。最新の農地売却相場をつかんでおけば、安く買い叩かれることを防げます。

まず、全国農業会議所の農地価格に関する調査結果が公表されているため、参照してみてください。以下に「農地価格と対前年増減率（純農業地域）」のデータを掲載しました。

たとえば、全国ブロックの平均価格を見ると、中田は106万8,000円/10a、中畑は79万2,000円/10aです。対して、各地方ブロックの中田・中畑の価格にはばらつきがあります。

田んぼ・農地のあるエリアだと相場がいくらなのか、全国平均でみるとどれくらいの差があるのかをチェックしてみてください。

なお、さらに詳しく農地の売却相場や価格の調べ方を知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

関連記事　田んぼ売却の相場と農地価格の調べ方

農地の売却相場は下落傾向

田んぼ・農地の売却相場は下落傾向にあります。参考として、全国農業会議所の調査結果「農地価格の推移（純農業地域の農用地区域）」を掲載しました。

純農業地域の農用地区域における、田んぼの価格も畑の価格も年々下がり続けている状況です。以下の理由より、今後も減少傾向が続くと考えられています。

【農地の売却相場の下落理由①】耕作放棄地の増加

農地の売却相場の下落は、耕作放棄地の増加が理由です。「農業後継者が不足しているため」に掲載した全国の耕作放棄地面積の表より、耕作放棄地は年々増え続けています。

耕作放棄地は、耕作され管理が行き届いている農地に比べると、農地としての品質が下がるほか、景観的にも問題があるため、価格が減少しやすいです。また、耕作放棄地が増えると周辺の農地にも影響を与えることになり、地域全体の農地価格が下がります。

【農地の売却相場の下落理由②】農業収益の低下

農地の売却相場が下落するのは、農業収益の低下が理由です。

農林水産省が公開している「令和5年度食料・農業・農村の動向」によると、日本の食料自給率は年々減少傾向にあります。

つまり、自給率が低い分農業収益が低下し続けており、農地を購入しても投資に見合った収益が得られないため、購入が抑制されるのが現状です。

農地を購入する人が減ると、農地の需要よりも供給が大きくなり、農地の売却相場は下がります。

農地売却にかかる税金・費用

農地を売る際には、どのような出費があるのか、以下の2点について解説します。

農地の売却時の税金

農地の売却時には税金を支払わなければなりません。農地の譲渡取得金額に対して、所得税と住民税と復興特別所得税が課せられます。譲渡所得は以下の式で算出されます。

譲渡所得に税率を掛ければ税額がわかります。

また、農地取得から5年経っているかどうかで税率が異なるため、注意が必要です。なお、相続した農地の譲渡所得に係る所有期間は、相続人の所有期間を引き継ぐこととされています。

税の種類別税率は以下のとおりです。

農地売却の際にかかる税金や、確定申告の方法や必要書類・特別控除については以下の記事で詳しく解説しています。あわせて参考にしてください。

関連記事　農地売却にかかる税金と確定申告の方法

農地の売却時の費用

農地の売却時には、売買を依頼した不動産会社に対する仲介手数料が発生します。

農地売買にかかる手数料は、法律によって定められていないため、事前に不動産会社に確認しておきましょう。

ただし、仲介手数料は宅地建物取引業の規定に基づくことが一般的です。以下に、宅地建物取引業の仲介手数料を示しておきます。

また、その他に、許可申請の代行を行政書士に依頼した場合には、別途費用が必要です。

関連記事　農地転用にかかる費用

農地の売買に必要な書類

農地の売買を検討している方向けに、ケースごとに必要となる書類を整理しました。

必要書類の準備方法、目的に合った解決方法が分からない場合には、仲介業者である不動産会社や行政書士、司法書士といったプロに相談・依頼するのがおすすめです。

また、国土交通省が提供する「宅地建物取引業者 検索システム」を利用して実績のある業者を探せば、悪徳業者に騙されることなく手続きを進行できます。

農地を高く売却するためのポイント

農地を少しでも高く売却したいなら、3つのポイントを押さえて動くことが重要です。

複数業者に査定を依頼する

田んぼ・農地の査定を不動産会社に依頼する場合には、複数の業者に依頼して比較することをおすすめします。参考として、業者の比較ポイントを整理しました。

複数を比較することによって、相場と比較して査定額が低すぎないか、適切な買取価格なのか、などが判断できます。

農地取得後5年経ってから売却する

田んぼ・農地を高く売却するためには、農地取得後5年経ってから売却することもポイントです。5年経っているかどうか（長期譲渡所得・短期譲渡所得）で、譲渡所得に課税される税率がおよそ2倍変化します。

「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の税率が下がるため、取得後5年に近い場合には、少し売却を遅らせることで大幅な節税が可能です。

農地を適切に管理しておく

田んぼ・農地を高く売却するためには、農地を適切に管理しておくことが重要です。適切な管理は、農地の価値を維持し、高めることにつながります。

反対に、雑草が茂った状態の農地には、ゴミの不法投棄のリスクが発生してしまいます。たとえば、以下が雑草の茂った状態です。

見栄えのよくない農地は買い手がつきにくいほか、買い手が見つかったとしてもメンテナンス費用がかかるため、売却価格が下がりやすくなります。

田んぼや休耕田における草刈り方法については、以下の記事をご覧ください。

関連記事　田んぼの草刈り

関連記事　休耕田の雑草対策

農地が売れないときにできる対処法

所有している農地が思うように売れないとお悩みなら、以下の対処法を試してみてください。

農協から農地売却のあっせんを受ける

田んぼ・農地の買主希望者が現れないとお悩みなら、買主・売主のあっせんをサポートしてくれる農協に相談してみてください。

農協では、土地売買など、田んぼ・農地を売りたい貸したい人と、買いたい借りたい人を結びつけてくれるサービスを提供しています。ただし、農協組合員にならなければならないといった注意点があることに気を付けてください。

不動産会社に仲介を依頼する

不動産会社に依頼すれば、農地所有者の代わりに買主希望者を見つけ出してもらえます。売却相場で購入してくれる人を見つけてくれるほか、豊富な土地物件・顧客情報を管理しており、スムーズに買主希望者と出会いやすいです。

ただし、不動産会社に仲介してもらう際には、仲介手数料が発生します。最終的に手元に残る費用は、売却相場よりも安くなることに注意しなければなりません。

仲介手数料については「農地の売却時の費用」を参照してください。

農地買取センターに無料でサポートしてもらう

費用負担を減らしながら農地売却するなら、農地買取センターへ相談してください。

農地買取センターでは、手数料・登記費用・農転手続き費用をすべて無料で対応しています。「使っていない農地を処分したい」「手続きのことがよくわからない」とお悩みの方は以下より詳細をご覧ください。

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農地の売却に関するよくある質問

農地の売却に関して、よくある質問と回答をまとめました。

田んぼを売りたい・手放したいとお考えなら

農地の売却は簡単ではありませんが、売ることは可能です。まずは農地価格の相場を調べましょう。

売却方法には、「農地として売却する方法」と「農地転用して売却する方法」があります。売却の際には、税金や費用も発生しますので、注意して手続きを進めてください。

田んぼ・農地を高く売却するためのポイントは、複数業者に査定を依頼する、農地取得後5年経ってから売却する、農地を適切に管理しておくなどです。信頼できる業者に依頼することが重要です。

農地買取センターでは、田んぼや農地を売りたい、手放したいと考えている方からのご相談も受け付けております。まずは、以下よりお気軽にお問い合わせください。

アスグリ編集部

株式会社ＧＲＩＴＺ

運営元である株式会社GRITZは、野立て太陽光発電所を土地取得－開発－販売まで自社で行っています。自然環境に影響が出ないように、耕作されていない農地（休耕地）に野立て建設しています。自然エネルギーの普及は、脱炭素社会を目指すうえでは欠かせません。当社のビジネスを通じて、カーボンニュートラルな地球に貢献することをミッションとしています。