農地転用とは何かをわかりやすく解説！ 手続きの流れ・期間・費用など

農地転用に関して、上記のように困ってはいませんか？ 農地転用は、できる農地とできない農地があったり、必要な手続きを踏まなければ許可がおりなかったりするため、正しい知識を身につけておかなければなりません。

この記事では、以下について解説します。

農地転用をする際の参考にしてください。

農地転用とは

まずは農地転用についての基礎知識を理解しておきましょう。以下の3点について解説します。

農地転用とは農地の地目を変更すること

農地転用とは、農地の地目を、耕作以外の目的に使えるように農地以外のものに変更することです。具体的には、農地の形状を変更して住宅用地にしたり、工場用地にしたり、道路などを作ったりすることを指します。

たとえば、農地の形状を変えずにそのまま資材置場や駐車場として使用する場合も、耕作以外の目的に使うことになるため、農地転用に該当します。

また、地目が宅地などになっていた場合にも、現況が耕作などが行われていれば農地とみなされるため、他の目的として使うためには農地転用が必要です。

農地転用は簡単にはできない

農地転用をしたいと考えたとしても、簡単にできるものではありません。なぜなら、農地転用は農地法に基づいて規制されているためです。

日本の食料生産を支えるために、農地を保全することが重要であるとされており、簡単には転用できないとされています。

ただし、土地を有効活用するためには農地転用が必要なケースもあるため、一定の規制をかけつつ、転用許可制度が設けられているのです。

農地転用許可がいらないケース

農地転用する場合に、許可がいらないケースがいくつかあります。主な例として、以下の3つを紹介します。

農地転用は許可制度ですが、いくつかの例外があることを理解しておきましょう。

農地転用ができる農地

農地転用ができるのはどのような農地なのか、以下の4点について解説します。

農地転用ができるかどうかは農地区分によって異なる

農地転用ができる農地について理解するためには、「農地区分制度」にかかわる知識が必要です。農地区分について、以下の表にまとめました。

農地は、農業振興地域の整備に関する法律（農振法）に基づいた「農業振興地域制度」によって、2つに区分されています。農業の振興を促進することを目的とする「農業振興地域」と、「農業振興地域外」です。

農業振興地域は、さらに2つに区分されています。農業上の利用を図るべき「農用地区域（青地）」と、それ以外の「農振白地地域（白地）」です。

「農振白地地域」と「農業振興地域外」は、農地法に基づいた「農地転用許可制度」によって、3つに区分されています。第1種農地、第2種農地、第3種農地です。

また、第1種農地の中で、とくに良好な営農条件を備えている農地は、「甲種農地」に指定されています。

「第2種農地」とは

第2種農地とは、市街地化が見込まれる農地、または生産性の低い小集団の農地のことです。

農地区分の中で、農地転用が可能である区分の一つは第2種農地です。ただし、第2種農地の全てが農地転用可能なわけではありません。

第3種農地に立地できない場合に、農地転用が許可されます。

「第3種農地」とは

第3種農地とは、市街地の区域、または市街地化の傾向が著しい区域にある農地のことです。第3種農地については、農地転用は原則許可されます。

農地転用の許可を得ようとする場合には、自分の農地がどのような農地区分にあるのかを、あらかじめ把握しておかなければなりません。

市街化区域の農地転用は届出制

都市計画法に基づいた土地の区域区分には、「市街化区域」というものがあります。市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域、および、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことです。

市街化区域は、農業振興地域制度における「農業振興地域外」に含まれており、農地転用は許可制ではなく届出制とされています。

農地転用ができない農地

農地転用できないのは、以下のような農地です。

農地転用できない土地については、以下の記事でも詳しく解説しています。

関連記事　農地転用できない土地とは

農用地区域

「農用地区域（青地）」は、生産性の高い優良農地であることから、農業上の利用を図るべき土地とされ、農地転用は不許可とされています。

農用地区域の農地は、農地転用が厳しく制限されていることを覚えておきましょう。

甲種農地

第1種農地の中で、とくに良好な営農条件を備えている農地である「甲種農地」は、農地転用は原則不許可です。

ただし、以下のようなケースでは例外として許可される場合もあります。

第1種農地

第1種農地は、以下のような良好な営農条件を備えている農地です。

第1種農地については、農地転用は原則不許可とされていますが、甲種農地と同様に、例外として許可される場合もあります。

農地転用の手続きと費用

農地転用は農地法に基づいて、農地の所有者が自ら転用する場合と、農地の買主や借主が転用する場合があり、それぞれ費用が発生します。また、農地転用完了後の費用も必要です。

農地転用の手続きと費用について、以下の4点を解説します。

農地転用に関わる法令は農地法第4条と第5条

農地転用と農地法の関係について、以下の表にまとめました。

農地転用に関係するのは、第4条と第5条です。

農地所有者が自ら農地転用する場合には第4条の許可が、農地の買主や借主が転用する場合には、農地法第5条の許可が必要です。

また、第3条は農地転用とは関係ありませんが、相続等により農地を取得した場合に、農業委員会へ届け出なければならないことを定めています。

関連記事　農地法をわかりやすく解説

農地所有者の本人申請の場合

農地の所有者本人が、自ら農地転用する場合には、農地法第4条の許可が必要です。許可権者は、都道府県知事か、農林水産大臣が指定する市町村長です。

自力申請する場合、申請自体は無料ですが、書類を揃えるのに1万円〜数万円程度がかかります。また、本人申請を行政書士に依頼した場合には、15万円〜20万円程度かかることが一般的です。

代理申請の場合

農地の買主や借主が農地転用する場合には、農地法第5条の許可が必要です。申請は、農地の売主と買主、あるいは貸主と借主が連名で行います。許可権者は、都道府県知事か、農林水産大臣が指定する市町村長です。

代理申請する場合、申請自体は無料ですが、書類を揃えるのに1万円〜数万円程度がかかります。また、代理申請を行政書士に依頼した場合には、15万円〜20万円程度かかることが一般的です。

農地転用完了後の費用

農地転用完了後にかかる費用は、主に次の2点です。

【市街化区域外の農地（4ha以下）】農地転用の手続きの流れ

4ha以下の市街化区域外の農地における、農地転用の手続きの流れは次のとおりです。

【市街化区域外の農地（4ha超え）】農地転用の手続きの流れ

4haを超える市街化区域外の農地における、農地転用の手続きの流れは次のとおりです。

【市街化区域内の農地】農地転用の手続きの流れ

市街化区域内の農地における、農地転用の手続きの流れは次のとおりです。

農地転用にかかる期間

市街化区域内の農地の場合、農地転用の届出を提出してから、受理通知が届くまでの期間は、1〜2週間程度です。

一方、市街化区域外の農地の場合、農地転用の許可を申請してから、許可が下りるまでの期間は、6週間〜2か月程度が一般的です。スケジュールに余裕を持たせて、早めに手続きすることをおすすめします。

農地転用許可がおりないケースとは

農地転用の申請をしても、許可がおりない主なケースは次の2つです。

申請に不備があるケース

農地転用の申請をしても農地転用許可がおりないケースの1つ目は、申請に不備があるケースです。申請書類に不備がある場合には、農業委員会から是正指導が入ります。

速やかに対応した場合、書類を再提出すれば受け付けてもらえるでしょう。書類を整えたり是正したりすることが難しい場合には、申請を取り下げて、再申請することもあります。

申請内容が許可基準を満たさないケース

農地転用の申請をしても農地転用許可がおりないケースの2つ目は、申請内容が許可基準を満たさないケースです。

農地区分により農地転用が可能かどうかを判断する「立地基準」と、事業計画通りに実行できるかなどを審査する「一般基準」を満たしていなければ、農地転用許可は下りません。

また、無許可で農地以外に使用している場合などに、農地転用を申請するためには、現状復帰が必要です。

農地転用に関するよくある質問

農地転用に関して、よくある質問と回答をまとめました。

農地転用 まとめ

農地転用は農地法に基づいて規制されているため、簡単にはできません。農地転用ができる農地は、第2種農地、第3種農地、市街化区域の農地です。第2種農地と第3種農地の転用は許可制で、市街化区域の農地は届出制とされています。

農地転用ができない農地は、農用地区域、甲種農地、第1種農地です。申請には、1万円〜数万円程度がかかります。行政書士に依頼した場合には、15万円〜20万円程度かかるのが一般的です。

農地転用にかかる期間は、届出の場合は1〜2週間程度、許可申請の場合は6週間〜2か月程度であるため、スケジュールに余裕を持たせて行いましょう。

アスグリ編集部

株式会社ＧＲＩＴＺ

運営元である株式会社GRITZは、野立て太陽光発電所を土地取得－開発－販売まで自社で行っています。自然環境に影響が出ないように、耕作されていない農地（休耕地）に野立て建設しています。自然エネルギーの普及は、脱炭素社会を目指すうえでは欠かせません。当社のビジネスを通じて、カーボンニュートラルな地球に貢献することをミッションとしています。