太陽光発電の農地トラブルまとめ 設置・土地売却時の注意点
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アスグリ
農地転用費用はいくら？ 費用相場や相談先を紹介
momohiki011
「農地転用の費用っていくらかかるの？」
「農地転用の費用については誰に相談すべきなの？」
所有する農地の転用を検討している際に、上記のようなことに悩んでいませんか？中には、農地転用にかかる費用をイメージできない方も多いでしょう。
この記事では、以下についてわかりやすく解説します。
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管理できていない・放置している田んぼを売りたいとお考えなら、「農地売却の方法（田んぼを売るには？）」をご覧ください。農地の売却方法や税金、費用について解説しています。
農地転用費用の内訳・相場
まず農地転用費用の内訳として、以下の2項目で費用が発生します。
許可申請・届出
農地転用は農業委員会（都道府県知事）への許可申請・届出をしなければなりません。必要書類を集める際にかかる費用をまとめました。
| 項目 | 費用 |
|---|---|
| 土地の登記事項証明書 | ・窓口申請：600円/通 ・オンライン申請480円～500円/通 |
| 法人の登記事項証明書 （法人の場合のみ） | ・窓口申請：600円/通 ・オンライン申請480円～500円/通 |
| 土地の位置を示す地図 （位置図・白地図） | 430円/枚～ （農地面積により枚数が変化） |
| 土地利用状況を示す地図 （公図・測量図など） | 430円/枚～ （農地面積により枚数が変化） |
| 残高証明書・融資証明書 | ・残高証明書：数百～数千円 ・融資証明書：数千～数万円 （金融機関によって変化） |
| 地区除外申請書や土地改良区の意見書 | 数千円/通 （自治体によって変化） |
一般的には、5万円前後で農地転用の申請書類を集められると言われています。ただし、農地面積や契約している金融機関、お住まいの地域にある自治体によって、若干の金額差が生じるかもしれません。
また、取得方法によって金額差が生まれる場合もあります。手間暇を考慮しつつ最適な取得方法を検討してみてください。
工事
農地を宅地（建物や駐車場など）として転用する場合、農地の締固めや均し作業といった造成費用が発生します。参考として、令和5年における東京都の宅地造成費用を以下に整理しました。
| 工事費目の種類 | 金額（1m²当たり） | |
|---|---|---|
| 整地費 | 整地費 | 800円 |
| 伐採・抜根費 | 1,000円 | |
| 地盤改良費 | 1,800円 | |
| 土盛費（土砂搬入、田んぼの埋め立て） | 7,400円 | |
| 土止費（擁壁） | 77,900円 | |
一般的に、整地費用は農地面積全体にかかる傾向にありますが、伐採・抜根費は樹木や林がある範囲だけ、地盤改良費は軟弱地盤だと判断された箇所にだけかかるのが特徴です。
さらに土盛費は、農地の凹凸がある場合などに適用されます。また盛土をした際に安定性がないと判断された場合には、擁壁等を設置する土止費が発生するのが造成の基本です。
ちなみに、農地が傾斜地にある場合には追加の造成費用がかかるケースもあります。金額は都道府県によって変化するため、国税庁のホームページより造成単価をチェックしてみてください。
造成費用の計算例
前述した造成費用のうち、整地費の項目が農地全面積に必要だった場合、3,600円/m²（800円＋1,000円＋1,800円）を農地面積にかけて計算できます。例として、坪数ごとの計算表を整理しました。
| 坪数 | 想定金額 |
|---|---|
| 60坪（約198m²） | 約71万2,800円 |
| 100坪（約331m²） | 約119万1,600円 |
| 150坪（約496m²） | 約178万5,600円 |
| 200坪（約661m²） | 約237万9,600円 |
| 300坪（約992m²） | 約357万1,200円 |
| 500坪（約1,653m²） | 約595万800円 |
| 1000坪（約3306m²） | 約1,190万1,600円 |
しかし実際には、伐採・抜根費、地盤改良費は農地面積の一部に実施される傾向があります。上表の金額は目的・土地の状況によって変化するため、造成費用の整地費にかかる最大値だと認識してください。
農地転用後に発生する費用
農地転用にかかる費用は、一般的に申請書類の費用だけです。しかし農地転用後に変化する費用が2つあります。
- 固定資産税
- 地目変更の登記費用
まず固定資産税は、農地を所有していたときより高額になります。なぜなら農地に対する固定資産税の特例がなくなるためです。金額は所有する農地の区分、土地評価額によって異なりますが、固定資産税が数割増しになる可能性もあります。
また、農地転用が完了したら、法務局で登記簿上の地目を変更しなければなりません。参考として、地目変更にかかる費用をまとめました。
- 土地家屋調査士といった専門家に依頼：約5万円/筆
- 自分で実施：数百～数千円/筆
今後、農地転用を実施する予定があるのなら、転用の際にかかる費用だけでなく、転用後にかかる費用にも注意してください。
固定資産税について詳しく知りたい方は、以下の記事がおすすめです。農地区分ごとの固定資産税や計算方法を解説しています。
関連記事 農地の固定資産税はいくら？
転用後の売却にかかる税金は取得費を計上できる
農地転用後に土地の売却を検討している方は、転用にかかった費用を売却益の経費として計上できます。
まず農地転用後の売却を実施すると、売却益の課税所得に対し「譲渡所得税」が課せられるのが特徴です。ただし、売却益すべてに課税されるのではなく、売却のためにかかった取得費を差し引いて計算します。
譲渡所得税の課税額計算式
課税額＝｛譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）｝×税率
取得費は納税額を抑える重要な経費です。転用の際にかかった費用・書類は必ず保管し、確定申告時で譲渡所得税を抑えるために活用してください。
農地売却時に課税される譲渡所得税を含め、税金について詳しく知りたい方は、以下の記事がおすすめです。対象となる税金や計算方法を紹介しています。
関連記事 農地売却にかかる税金はいくら？
農地転用や費用の相談先
農地転用費用や手続きの進め方がわからないとお悩みなら、次のような手続きのプロに相談してください。
- 税理士事務所
- 行政書士
- 司法書士
- 不動産会社
- 農地買取センター
農地転用の手続きは時間がかかるほか、書類準備や申請の手間が発生します。プロに申請手続き等を委託できるため、忙しくて手続きできない人、自分で手続きできないと悩んでいる人におすすめです。
ただし、税理士・行政書士・司法書士・不動産会社といったプロに相談すると、手数料が発生します。
もし相談手数料をかけずに農地転用したいなら、「農地買取センター」に相談してください。無料で農地転用をサポートします。
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関連記事 行政書士に農地転用を依頼できる？
農地転用費用についてよくある質問
農地転用費用について、よくある質問をまとめました。
- 農地転用費用は誰が払うの？
-
農地転用費用の支払いについて、買主（購入希望者）・売主（所有者）どちらが対応するという決まりはありません。
一般的には買主が負担するケースが多いです。しかし土地を売りやすくするため、売主が自ら農地転用費用を負担するケースもよくあると言われています。
売主が農地転用費用を負担する利点を知りたい方は、以下の記事をチェックしてみてください。農地転用のメリット・デメリットについて解説しています。
関連記事 農地転用とは
Q
- 農地を宅地に転用する期間はどれくらい？
-
農地を宅地に転用する期間は、スムーズに進めば6週間（1ヶ月半）で完了すると言われています。
ただし、転用には手続きの準備期間や受理される機関、審議の日程などを考慮しなければならないため、人によっては2ヶ月程度の期間がかかるケースも多いです。
ちなみに農地の区分や条件が複雑な場合、申請許可が出るまでに半年以上かかるケースもあります。少しでも早く転用を完了させたいのなら、早めに申請書類を提出してください。
Q
- 農地転用の代行費用はいくら？
-
農地転用の手続きを行政書士や司法書士に代行してもらう場合には、次のような費用が発生します。
- 転用の届出（農地法第4条）：8～15万円程度
- 許可申請手続き（農地法第5条）：8～15万円程度
また、農地転用の代行費用は所有する農地の区分によって変化します。手続きの負担が大きい業務になるほど代行費用が増していくのが一般的です。
Q
- 農地転用許可がおりない土地の条件は？
-
農地転用の許可が下りない土地の条件をまとめました。
- 農用地区域内農地
- 甲種農地
- 第1種農地
上記の農地は、それぞれ農業の生産性が高いエリアとして指定されているのが特徴です。
例えば、農地が市街化区域・市街化調整区域にあるのか・ないのかといった条件で、原則として農地転用できない土地と判断されるケースがあります。ただし、農業施設を建築する際には、例外が適用されるケースもあるようです。
農地転用できない土地について詳しく知りたい方は、以下の記事をチェックしてみてください。転用が許可される土地・されない土地について詳しく解説しています。
関連記事 農地転用できない土地とは
Q
- 農地転用費用は60坪・200坪・300坪といった条件で変わるの？
-
農地転用費用は書類準備にかかる費用がメインであるため、坪数の影響を受けません。ただし、住宅を建てるための宅地に転用する場合など、転用後の建築を計画しているのなら、工事費用が発生することに注意してください。
工事費用は坪数が大きくなればなるほど工事費用が高額になるため、事前に造成にかかる費用を見積もっておくことが重要です。
Q
農地転用にかかる費用まとめ
農地転用費用は、申請書類の準備として5万円前後かかるのが一般的です。また、建物を建てる「宅地」として転用する場合には、造成費用がかかるケースもあります。
さらに転用後に固定資産税が変化したり、地目変更登記の費用がかかったりと、複数のシーンに費用が発生することに注意してください。
記事の内容を振り返る
もし農地転用を検討しているのなら、以下の記事で解説している手続きの流れを参考にしてみてください。
関連記事 農地転用とは
監修
運営元である株式会社GRITZは、野立て太陽光発電所を土地取得－開発－販売まで自社で行っています。自然環境に影響が出ないように、耕作されていない農地（休耕地）に野立て建設しています。自然エネルギーの普及は、脱炭素社会を目指すうえでは欠かせません。当社のビジネスを通じて、カーボンニュートラルな地球に貢献することをミッションとしています。
