登記簿上の地目が「田」や「畑」の売買についてわかりやすく解説

登記簿上の地目が「田」や「畑」となっている土地は、法律上「農地」として扱われます。

これらの土地は、一般的な住宅地（宅地）のように自由に売買することができず、「農地法」という厳しい法律の制限を受けます。

そこでこの記事では、登記簿上の地目が「田」や「畑」の売買について以下の内容を解説します。

地目が農地である土地をスムーズに売却するための知識や手続きについて専門的な視点から詳細に解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。

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なぜ地目が「田」「畑」の土地の売買は難しいのか？

不動産登記法により、すべての土地にはその用途を示す「地目」が定められています。登記官が土地の現況や利用目的を判断して設定しますが、売買においてこの登記簿上の地目は非常に重要な意味を持ちます。

登記簿上の地目が農地である場合、所有者であっても自由に売ることができません。これには主に以下の法的な規制が関わっています。

農地法第3条・第4条・第5条の違い

農地法について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

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売却が難航する具体的理由

農地の売買が難しい理由は、買い手が限定される点にあります。そのまま農地として売る場合、買い手は厳しい条件を満たす農家や農業生産法人でなければなりません。

関連記事　農地売却が難しい理由

地目が田や畑の土地を売買する主な方法

農地を手放そうと考えたとき、まず押さえておきたいのが「どの状態の土地として売るか」という選択です。

大きく分けると、農地としての地目を変えずにそのまま売却する方法と、宅地などに地目を変更してから売却する方法の2つがあります。

この章では、「農地のまま売る」場合と「地目を変えて売る」場合の基本的な違いと、それぞれがどのようなケースに向いているのかを整理しながら、売却方針を検討するうえでの出発点をわかりやすく解説していきます。

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農地のまま（地目：田や畑のまま）で売却する

この方法は、農業を引退する人が近隣の農家に土地を譲る際などによく用いられます。

手続きとしては農業委員会に所有権移転の許可申請を行います。不許可になるリスクに備え、契約書には「不許可時の解約条項」を盛り込むのが一般的です。

関連記事　農地を売りたいなら農業委員会の許可が必要

地目を変更して宅地や雑種地として売却する

農業従事者以外（一般の個人や企業）に売却したい場合は、この方法を選びます。

手続きとしては農地転用許可（農地法第5条）を得た後、地目を変更してから所有権を移転します。

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地目が「田」「畑」の土地の転用の可否を左右する「立地基準」

農地から宅地に変えられるかどうかは、主にはその土地がどこにあるか（立地基準）によって決まります。

市街化区域と市街化調整区域の違い

地目が田や畑の土地に関する「農振除外」という高いハードル

もし売却したい土地が「農用地区域内農地（農振農用地）」に指定されている場合、そのままでは原則として転用できません。

参考：農業振興地域制度の概要｜農林水産省

この手続きには半年から1年ほどの期間がかかり、申請しても認められないケースも多々あります。

地目が田や畑の土地の現況と登記が異なる場合の「非農地証明」とは

相続した土地などで、「登記簿は『畑』だが、実際には30年前から家が建っている」というケースがあります。

この場合、農業委員会が現地調査を行い、農地としての復旧が不可能であると認めれば「非農地証明書」を発行してくれます。

非農地証明によるメリット

現在の実態（宅地など）に合わせて地目を変更できます。

また非農地証明はすべてのケースで認められるわけではなく、あくまで農業委員会の判断に委ねられます。

地目が田・畑の土地を売買せずそのまま放置するデメリット

「いつか売ればいい」と農地を放置することには、例えば以下のようなリスクが伴います。

まず、買主がその土地にマイホームを建てたいと思っても、地目が農地のままだと金融機関の住宅ローン審査に通らず、融資を受けられないおそれがあります。

また、農業委員会での許可や届出を経ていない場合、原則として法務局は名義変更の登記申請を受理しないため、所有権移転登記ができないリスクもあります。

さらに、農業振興地域内にある耕作されていない遊休農地については、農地中間管理機構との利用調整について勧告を受け、固定資産税が従来の約1.8倍に増額されてしまう可能性も否定できません。

そのほか、耕作放棄地となることにより雑草の繁茂や害虫の発生、不法投棄などを招きやすくなり、周辺住民とのトラブルの火種となる危険性もあります。

関連記事　耕作放棄地とは？ 問題と解決策

地目が田や畑の土地の地目変更・売買の具体的な流れ

農地を転用して売却する際のステップは以下の通りです。

手続きにかかる費用と専門家

地目変更登記を行う場合、専門家である土地家屋調査士へ手続きを依頼することになり、その報酬として一般的には約4万円から6万円程度の費用がかかります。

また、非農地証明を取得する際にも費用が発生します。証明書の発行そのものにかかる基本的な手数料に加え、もし現地調査などが必要になった場合には、別途その実費を負担することが想定されます。

さらに、農地転用許可申請の手続きを進めるにあたっては、行政書士がサポートを行います。この際にかかる費用については、申請の難易度や個別の状況によって変動するため注意が必要です。

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まとめ：地目が田や畑の土地の売買を成功させるために

登記簿上が「田」や「畑」の土地売却は、「現況主義」と「法規制」の理解が不可欠です。

農地の手続きは非常に煩雑で、完了までに時間がかかります。早めに農業委員会や専門家に相談し、出口戦略を立てておくことを強くおすすめします。

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アスグリ編集部

株式会社ＧＲＩＴＺ

運営元である株式会社GRITZは、野立て太陽光発電所を土地取得－開発－販売まで自社で行っています。自然環境に影響が出ないように、耕作されていない農地（休耕地）に野立て建設しています。自然エネルギーの普及は、脱炭素社会を目指すうえでは欠かせません。当社のビジネスを通じて、カーボンニュートラルな地球に貢献することをミッションとしています。