生産緑地とは？ 相続後に取れる手段や解除の方法をわかりやすく解説

生産緑地とは、市街化区域内にある農地のうち、都市計画で指定された農地のことです。都市の中で農業を継続しながら、農業と調和しつつ環境保全に役立つ重要な役割を担っており、税制優遇も受けられます。

しかしながら、生産緑地は指定されると30年間、営農する必要があります。また、解除の条件も厳しく、簡単には解除できません。

本記事では、生産緑地の概要や目的、特定生産緑地との違い、相続時の注意点や解除の流れまでをわかりやすく解説します。

生産緑地とは？わかりやすく解説

生産緑地とは、市街化区域内にある農地のうち、都市計画で特に指定された農地のことを指します。農業との調整を図りつつ、良好な都市環境をつくる目的で設置されており、対象となる農地には次の3つの条件があります。

これらの要件を満たした農地は、都市計画で「生産緑地地区」として指定され、都市部での営農や地域の安全に役立っています。

生産緑地に指定されると、基本的に農地として扱われるため、建物の建築には市町村長の許可が必要です。許可は農業に必要な施設に限定され、原則それ以外の用途は認められません。また、土地の所有者は農地としての管理を義務づけられます。

制度の目的は、農業との調整を図りつつ、良好な都市環境の形成に役立つことです。長期的には公園や緑地といった公共施設のための用地として準備する役割があります。

このため、生産緑地に指定された土地は、土地利用に関する自由度が制限されますが、税制面での優遇措置も設けられています。

特定生産緑地との違い

特定生産緑地は、都市計画で生産緑地に指定されてから30年経過した土地のうち、所有者の同意を得て指定される土地です。特定生産緑地に指定されると、10年間は宅地への転用が認められず、農地としての利用が義務づけられます。

特定生産緑地の制度は平成30年4月に施行され、2022年問題と呼ばれる生産緑地の指定が一斉に解除されるリスクを軽減する目的で創設されました。指定された期間中、固定資産税は農地評価に基づく軽減課税が適用され、相続税の納税猶予の特例も継続されます。

指定期間終了前に所有者の同意があれば、さらに10年ごとに更新することも可能です。このように、特定生産緑地に指定されると、引き続き生産緑地と同様の扱いを受けられます。

一方、特定生産緑地への指定を選択しない場合は、農地の買取申出権が発生し、指定解除後は宅地への転用が可能になりますが、税負担は宅地並みに増加します。

特に都市部の生産緑地では、固定資産税の価格が約100倍に跳ね上がるケースもあるため、解除の際には十分な検討や対策が必要です。

農地との違い

生産緑地とは、農地のうちの一部です。市街化区域内の農地の中で、都市計画法に基づき「生産緑地地区」として指定された農地が生産緑地と呼ばれます。

よって、生産緑地は農地と異なるものではなく、農地の種類のうちの一つといえます。

生産緑地法で改正された内容は？

平成29年（2017年）に生産緑地法は大幅に改正され、主に以下の3点が見直されました。

面積要件の引下げ

従来500㎡以上の農地しか生産緑地に指定できませんでしたが、改正により市町村が条例で定めることで300㎡以上の小規模農地も指定可能になりました。

建築規制の緩和

以前は農地内に農家住宅や簡単な農業施設しか認められていませんでしたが、改正で農産物の加工施設や販売施設、農家レストランなどの設置が可能となりました。

特定生産緑地制度の創設

生産緑地の指定から30年経過後に、所有者の意向で特定生産緑地への指定が可能になりました。市町村長が特定生産緑地に指定すると、その買取申出の期限を10年間延長できる制度です。

出典：国土交通省「生産緑地法等の改正について」

生産緑地を相続したらどうすればいい？

生産緑地を相続した際は、農業委員会へ相続の届出が必要です。不動産の所有権移転登記も忘れずに行いましょう。その後、相続人は生産緑地の管理方針を決定します。選択肢は以下の3つです。

相続人が農業を継続する場合、生産緑地の指定を維持できます。この場合、相続税の納税猶予の特例を受けられます。農地として適切に管理しながら営農を行うことで、税負担を軽減し農業の継続が可能です。

また、相続人が農業を継続できない場合や転用・売買を希望する場合、自治体に買取申出を行い生産緑地の指定を解除します。

そのほか、土地の一部を指定解除して転用・売買し、残りを農地として維持することも可能です。これにより税負担や利用目的のバランスを調整できます。

生産緑地のメリット

生産緑地は都市計画区域内の農地に対する優遇措置で、固定資産税の軽減など経済的なメリットがあります。

1. 固定資産税が安い

生産緑地に指定されると土地が農地として評価され、固定資産税が宅地評価より大幅に安くなります。一般的に、固定資産税の負担額は数十分の一から数百分の一に抑えられることが多いです。

以下は、農地の区分における税制です。

生産緑地であっても、30年経過後に特定生産緑地に指定されなければ、土地の評価額や課税額が宅地並みになり、相続税の納税猶予もなくなります。

2. 相続税・贈与税の納税が猶予される

生産緑地には、相続税や贈与税の納税が猶予される特例があります。この制度により、被相続人が生産緑地を相続した場合、相続人が引き続き農業経営を継続することで、相続税と贈与税の納税が猶予されます。

この納税猶予は終身営農が続く限り解除されず、相続人が死亡した時点で猶予分の税金が免除される仕組みです。死亡していなくても、猶予されている人が重度の障害により営農できない状態になった場合にも猶予されます。

生産緑地のデメリット

生産緑地には税制上の特典がある反面、農業の継続義務や土地利用の制限などといったデメリットがあります。

1. 農業を継続する必要がある

生産緑地の所有者は、「生産緑地法」第7条に基づき、その土地で農業を継続する義務を負います。

生産緑地の管理

第七条　生産緑地について使用又は収益をする権利を有する者は、当該生産緑地を農地等として管理しなければならない。

引用：e-Gov「生産緑地法」

これにより、耕作放棄や遊休農地化は認められません。耕作を怠った場合には行政からの指導が入る可能性があります。さらに、生産緑地は通常30年間にわたる営農が必要であるため、長期的な計画を立てた上で継続の可否を決めることが重要です。

2. 土地を自由に使用できない

生産緑地に指定されている間は、「生産緑地法」第8条の規定により、建築物の新築や埋め立てなどが原則として禁じられています。禁止されている行為は、以下の3つです。

唯一、農業用倉庫や直売所などといった農業に関連する施設は条件付きで認められています。

このように生産緑地の所有者は、土地を農地以外の用途で使用できず、約30年間は宅地化などの開発が制限されます。

3. 解除するのが難しい

生産緑地は「生産緑地法」第10条により、指定後30年間は原則として解除が認められません。解除できる条件は次のいずれかです。

故障とは、失明や神経系の障害、1年以上の入院を要する怪我などを指します。軽度の怪我や病気は、解除の理由として認められません。生産緑地は、30年を経過しなければ解除が難しいため、長期的な視野で運用できるかを慎重に検討する必要があります。

出典：e-Gov「生産緑地法施行規則」

生産緑地を解除する方法と流れ

生産緑地の解除は主に下記の流れで進みます。

生産緑地の解除の際には、猶予されていた相続税や専門家への依頼料などの費用がかかることもあります。

生産緑地は税負担や将来設計に応じて解除を検討しよう

生産緑地は固定資産税や相続税の減免という税制上の大きなメリットがある反面、農業の継続義務や土地利用の制限などの制約があります。特に指定期間の終了時には、特定生産緑地への指定を選ぶか、解除するかの重要な判断が求められます。

特定生産緑地へ指定すると、30年ほど長くはないものの、10年間は農業の継続が必要です。長い期間農業を続ける必要があるため、特定生産緑地の指定・解除は今後の人生設計に応じて検討しましょう。

アスグリ編集部

株式会社ＧＲＩＴＺ

運営元である株式会社GRITZは、野立て太陽光発電所を土地取得－開発－販売まで自社で行っています。自然環境に影響が出ないように、耕作されていない農地（休耕地）に野立て建設しています。自然エネルギーの普及は、脱炭素社会を目指すうえでは欠かせません。当社のビジネスを通じて、カーボンニュートラルな地球に貢献することをミッションとしています。