農地を相続した際の名義変更はどうする？ 登記から農業委員会への届出を解説

実家の農地を相続することになった際、「農業を継ぐつもりはないが、名義変更はどうすればいいのか」「放置しておくと罰則があるのか」といった不安を抱える方は少なくありません。

農地は通常の土地と異なり、名義変更（相続登記）の後に「農業委員会への届出」が法律で義務付けられています。

そこで本記事では、農地を相続した際の名義変更について以下の内容を解説します。

農地相続における名義変更の手順、必要書類などについて分かる内容になっているので、ぜひ参考にしてみてください。

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農地の相続には名義変更を含めた「2種類」の手続きが必要

農地を相続した場合、一般的な宅地や建物の名義変更とは大きく異なる点があります。

農地は国の食糧生産を支える重要な基盤であるため、所有者が変わったことを行政が正確に把握し、適切に管理・利用されるように「農地法」という法律で厳格に規制されています。

そのため、たとえ相続人が都会に住んでいて今後農業を行う予定がない場合であっても、以下の2つの手続きを避けて通ることはできません。

法務局での「相続登記」

最初に行うべきなのが、不動産の所在地を管轄する法務局での「相続登記」です。これは、亡くなった人（被相続人）の名義から、実際にその農地を引き継ぐ相続人の名義へと書き換える手続きです。

2024年4月1日の法改正により、相続登記が義務化されました。また、相続登記を放置して被相続人の名義のままにしておくと、将来その土地を売却したり、農地転用して活用したりしようとした際に、権利関係が複雑化して非常に困難な状況に陥ることが想定されます。

農業委員会への「届出」

法務局での名義変更が完了した後、次に行わなければならないのが、農地がある市区町村の「農業委員会」に対する届出です。この手続きは、農地法第3条の3に基づいて規定されている法的な義務です。

農業委員会はこの届出を通じて、新しい所有者が農地を適切に管理しているかを確認します。また、相続人が自ら耕作できない場合には、農地の貸し借りの仲介（あっせん）などのサポートを行うための情報源としても活用されます。

農地を相続した際の法務局での相続登記（名義変更手続き）の詳細

農地の相続登記は原則として、他の土地や建物と変わりません。しかし、農地特有の留意点もあります。

農地所有権移転登記の必要書類一覧

登記申請には以下の書類を準備し、原本を提出するのが原則です。

1) 戸籍関係

戸籍関係としてはまず亡くなった方（被相続人）の戸籍として出生から死亡まで連続してつながる戸籍一式が必要です。具体的には戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍などです。本籍地の市区町村などで取得できます。

また本籍地の市区町村で取得できる相続人の戸籍謄本も必要です。

2) 住所関係

住所関係としてはまず被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）が必要です。住民票の除票は住所地の市区町村で取得でき、戸籍の附票は本籍地の市区町村で取得できます。

また新しく名義人になる相続人の住民票が必要です。住所地の市区町村で取得できます。

3) 相続の内容がわかる書類

遺言書または遺産分割協議書が必要です。

なお遺産分割協議書の場合は相続人全員の実印＋印鑑証明書もセットで求められることが想定されます。協議が真正に成立したことの確認のためです。

4) 不動産（農地）と税額の根拠

固定資産評価証明書（市区町村で取得）が必要です。

5) 申請書

登記申請書が必要です。法務局提出用で様式に沿って作成します。

かかる費用と税金

登録免許税は固定資産税評価額の0.4％です。ただし相続による土地の移転登記について、一定の要件を満たすと登録免許税が免税になる制度があります。

そして登記を自分で行わず司法書士へ頼むのであれば報酬は3万円〜8万円程度が相場ですが、筆数が多い場合や数世代前の名義のままである場合は加算されます。

農地を相続した場合の名義変更に関する農業委員会への届出

登記完了後、必ず農業委員会への届出を行いましょう。

届出の期限とペナルティ

農地の権利取得を知った日からおおむね10カ月以内に届け出る必要があります。この届出をせず、あるいは虚偽の報告をした場合、10万円以下の過料に処せられる規定があるため、相続登記と並行して進めるのが安全です。

届出に必要な主な書類

届出に必要な書類のうち主なものとしてはまず農地法の規定による届出書が必要です。農業委員会の窓口や自治体サイトなどで入手します。

そして登記事項証明書（または登記完了証の写し）が必要です。相続登記が済んだことを証明するために添付します。

農地の相続時の名義変更と相続税評価額の仕組み

農地は面積が広いため、評価額の判定が相続税額を大きく左右します。

農地は以下の4つの区分で評価されます。

倍率方式とは、対象となる農地の固定資産税評価額に対して、国税局長が定めた所定の倍率を掛け合わせて評価額を算出する方法です。

宅地比準方式とは、その農地を宅地として評価した場合の1㎡あたりの価額から、宅地へ転用する際に通常必要と認められる1㎡あたりの造成費相当額を差し引き、その残額に当該農地の面積を掛けて評価額を求める方法です。

相続税の納税猶予特例

そして農地を相続して農業を続ける場合、多額の相続税負担で離農せざるを得なくなる事態を防ぐため、相続税の納税猶予という特例が用意されています。

一定の要件のもとで相続した農地等に対応する相続税のうち一定部分の納税を猶予し、要件を満たしたまま一定事由に至ると猶予税額が免除される制度です。

要件としては例えば被相続人が亡くなる日まで農業を営んでいたことなどが必要です。

また相続人には相続税の申告期限までに農業経営を開始し、その後も継続して農業を行うことなどが求められます。

他に原則として担保提供や、適用後も3年ごとの「納税猶予の継続届出書」提出などが求められます。

農業相続人が死亡した場合などに、猶予税額が免除されます。

農地のうち「生産緑地」を相続した場合の名義変更に関する注意点

都市部に農地がある場合、「生産緑地」に指定されていることがあります。

生産緑地は固定資産税が農地並みに軽減され、相続税の納税猶予も受けられますが、30年間の営農義務があります。

いわゆる2022年問題により多くの生産緑地が期限を迎えることで地価下落が懸念されましたが、現在は法改正により「特定生産緑地」に指定することで10年単位の延長が可能になっています。

主たる従事者の死亡などのケースにおいて、市町村に買い取り申し出を行うことで、解除手続き（宅地化）が可能になります。

なお相続等で生産緑地の所有者に変更があった場合には、自治体で生産緑地の「地位の承継」届などが必要です。

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農地の相続時の名義変更に関連する注意点

農地は放置すると維持管理費や固定資産税だけがかさむ「負の遺産」になりかねません。

生前から話し合いを実施して、相続税の納税猶予を利用するか、将来的に転用・売却するかなど、家族で方針を決めておくことが重要です。

相続した農地をどうすべきか迷っている場合は、まずはその農地の「種類（区分）」を確認し、相続登記については司法書士、相続税など税務面については税理士などの専門家に意見を聞くことから始めましょう。

農地を相続した際の名義変更まとめ

農地の相続手続きは法務局での登記だけでなく、「10カ月以内の農業委員会への届出」という独自の関門があります。

また農地の区分によって、その資産価値や転用の可否は大きく異なります。

農地は個別の状況によって、必要な手続きや税金が大きく変わります。自己判断による放置は避け、お早めに司法書士や税理士などの専門家へ意見を求めましょう。

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アスグリ編集部

株式会社ＧＲＩＴＺ

運営元である株式会社GRITZは、野立て太陽光発電所を土地取得－開発－販売まで自社で行っています。自然環境に影響が出ないように、耕作されていない農地（休耕地）に野立て建設しています。自然エネルギーの普及は、脱炭素社会を目指すうえでは欠かせません。当社のビジネスを通じて、カーボンニュートラルな地球に貢献することをミッションとしています。