農地法第5条をわかりやすく解説｜手続きの流れ・審査基準など

農地を売買・貸借して家を建てたり駐車場にしたりする場合に避けて通れないのが農地法第5条許可です。

この手続きは権利の移動と土地の転用という2つの大きなハードルを同時にクリアする必要があり、農地法の中でも難易度が高いと言われています。

そこで本記事では農地法第5条について以下の内容を解説します。

実務上の審査基準や手続きの流れも分かる内容になっているので、ぜひ参考にしてみてください。

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農地法第5条の概要と農地法3条・4条との違い

この章では農地法5条と3条・4条がどう違うのかを解説します。

他の条文（3条・4条）との違い

農地法には主に以下の代表的な許可制度があります。

第3条は権利移動についての条文です。農地を農地のまま売買・貸借し、耕作者が変わるだけで用途は変わりません。

第4条は自己転用についての条文です。自分の農地を自分で別の用途に変え、所有者は変わりません。

第5条は農地転用目的の権利移動についての条文です。他人または法人が農地を取得したり借りたりして、別の用途に変えます。つまり所有者・利用者と用途の両方が変わります。

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実務で多い農地法5条許可の具体例

農地法5条許可として具体的には以下の場合などに適用されます。

採草放牧地を農地にするための権利移動は農地法5条の許可は不要です。ただし権利移動自体については通常農地法3条の許可が必要となります。

農地法第5条の対象となる権利と土地

この法律が適用される範囲は非常に広範です。

対象となる権利

農地法第5条で制限される権利は売買による所有権だけではありません。以下のものが含まれます。

対象となる土地

現況が農地であれば、登記簿上の地目が田や畑である土地はもちろん、そうでない土地も対象となります。

また現在は耕作されていなくても、手を加えればいつでも耕作可能な休耕地や不耕作地も転用には許可が必要です。

さらに第5条については採草放牧地も対象に含まれます。

農地法5条許可を左右する条件

農地法第5条の許可を得るには立地基準と一般基準という2つの基準をクリアしなければなりません。この基準を満たせないと原則として農地転用許可はおりないと考えられます。

立地基準

立地基準は農地の優良性や周辺の状況に応じて優良農地ほど厳しく、都市化した農地ほど許可されやすいという考え方が基本です。

農用地区域内農地は農業振興地域整備計画で農用地等として利用すべき土地とされた農用地区域内の農地です。原則として許可されません。ただし土地収用法の告示事業など限られた例外があります。

甲種農地は市街化調整区域内にある、特に良好な営農条件を備えた農地です。たとえば、おおむね10ヘクタール以上の一団の農地のうち高性能農業機械による営農に適するものなどが該当します。甲種農地の転用は原則不許可で、しかも第1種農地よりさらに例外が限定されます。

第1種農地は農用地区域内農地以外で、良好な営農条件を備えた農地です。代表例は、おおむね10ヘクタール以上の一団の農地などです。第1種農地も原則不許可ですが、土地収用対象事業などでは例外的に許可されることがあります。

第3種農地は農用地区域外の農地のうち、市街地の区域内または市街地化の傾向が著しい区域内の農地です。道路・ガス管などの整備状況などが判断材料になります。第3種農地の転用は許可することができる、つまり実務上は原則許可の位置づけです。

第2種農地は第3種農地に近接するなど市街地化が見込まれる区域内の農地やほかの区分に当たらない小集団の生産性の低い農地などです。第2種農地は、その農地でなくても周辺の他の土地で目的を達成できるなら原則不許可ですが、逆にいえば適当な代替地がなければ許可されやすい区分です。

一般基準

立地基準を満たしていても、以下の要件を満たさないと不許可になります。

転用後その土地が申請どおりに確実に使われる見込みがない場合

たとえば次のような場合などは許可できないと整理されています。

周辺農地の営農条件に支障が出るおそれがある場合

たとえば次のような理由がある場合は許可できないと整理されています。

地域全体の効率的かつ安定的な農地利用に支障が出るおそれがある場合

地域計画の案の公告後から正式公告までの間や公告後であっても産地形成・担い手確保などに支障が出る場合は、一般基準に抵触し得るとされています。

一時転用後に農地へ戻ることが確実でない場合

仮設工作物の設置などの一時的利用であっても、利用後に速やかに耕作できる状態へ回復することが確実でなければ許可できないとされています。

また一般基準とは異なる第5条特有の条件として仮設工作物の設置その他一時的利用のために、所有権を取得しようとする場合なども許可できないとしています。

農地法第5条許可を得るための手続きに関する必要書類

第5条許可を得るための手続きにあたっては定められた様式の申請書と添付書類を準備します。

たとえば次のような書類を添付するよう求められています。

農地法第5条の農地転用に関する手続きの流れ

申請者は原則として譲受人等（権利を取得しようとする者）と譲渡人等（その者のために権利を設定・移転しようとする者）の双方です。通常の売買や賃貸借では、当事者が連署して申請します。例外として、競売等による場合は、この限りではありません。

手続きにあたっては申請書と必要書類を準備し、対象農地の所在する区域を管轄する農業委員会を経由して、都道府県知事等に申請書を提出します。

申請を受けた農業委員会は申請書の記載事項などを検討し、意見書を作成して申請書に添付して都道府県知事等へ送付し、都道府県知事等が審査を行います。

最後に、許可・不許可の結果が指令書で申請者に通知されます。

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手続きをスムーズに進めるための注意点

その農地がどの区分に該当するか、所在地の農業委員会事務局に相談すると良いでしょう。

農地転用の許可を受けて工事が完了しても、登記簿上の地目は自動では変わりません。現況が宅地等に変わった時点で、所有者は1か月以内に法務局へ地目変更登記を申請する必要があります。

農地を宅地などに転用すると、固定資産税が大幅に高くなる可能性があるため、事前のシミュレーションが推奨されます。

農地法第5条の許可が不要なケースと届出制度

特定の条件下では正式な許可ではなく、簡略化された手続きで済む場合があります。

対象農地が市街化区域内にある場合は農地法第5条の届出を農業委員会に行い、これが適法に受理されれば、都道府県知事の許可は不要です。

また国や地方公共団体が道路や河川を整備する場合については許可不要となるケースもあります。

農地法第5条の許可を得ないで転用した場合の罰則

許可を得ずに勝手に売買・転用を行った場合、その代償は非常に大きくなります。

農地法5条について許可が必要な権利移動は、無許可で行っても法律上その効力を生じません。

農地法5条に違反して無許可で転用目的の権利移転・設定を行った場合には、3年以下の拘禁刑又は300万円以下の罰金が科される可能性があり、法人には1億円以下の罰金が科される可能性があります。

工事の中止命令や、強制的な原状回復命令を受けるケースも想定されます。

第5条の手続きは、売買契約の成立そのものに関わる重要なプロセスです。転用を目的とした売買では、農地転用許可が下りることを条件に契約を有効とするなどの特約を盛り込むことが、トラブル回避のために一般的となっています。

農地法第5条まとめ

農地法第5条許可は単なる書類仕事ではなく、場所の選定から資金計画や関係者との調整までが必要です。

必要であれば早い段階で行政書士などの専門家に相談し、正確な調査とスケジューリングを行うことをおすすめします。

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アスグリ編集部

株式会社ＧＲＩＴＺ

運営元である株式会社GRITZは、野立て太陽光発電所を土地取得－開発－販売まで自社で行っています。自然環境に影響が出ないように、耕作されていない農地（休耕地）に野立て建設しています。自然エネルギーの普及は、脱炭素社会を目指すうえでは欠かせません。当社のビジネスを通じて、カーボンニュートラルな地球に貢献することをミッションとしています。